Sin casa propia: Hacen falta 40,000 viviendas en Cusco

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Esta cifra considera solamente un análisis del déficit cuantitativo, más no del cualitativo. Capeco propone desarrollar proyectos urbanos integrales en terrenos del Aeropuerto Alejandro Velasco Astete, el Cuartel Agustín Gamarra y el penal de Quencoro. Con eso podría achicarse la brecha en 31 %. Un problema en torno a este tema son las construcciones informales. Al cierre de 2020, según los empresarios cusqueños, el precio de la vivienda subiría en 19 % y los materiales de construcción en 7 %.

Escribe: José Víctor Salcedo

Sueñan Juan y Elizabeth con una casa propia. Sueñan con vivir con sus tres hijos sin preocuparse de pagar una renta cada mes. Actualmente arriendan un mini departamento en el distrito de Wanchaq por el que pagan una tarifa mensual de S/800: casi el 30 % de sus ingresos mensuales es usado para pagar la vivienda.

Una casa en Cusco cuesta caro. Un minidepartamento como el que alquila la familia de Elizabeth y Juan, en una zona como Wanchaq, está tasado en USD 70,000. Si una familia como esta, con un ingreso promedio mensual de S/3,000, ahorra S/1,000 mensualmente, tardaría casi dos décadas en reunir esa cantidad.

Sueñan con una casa propia miles de cusqueños. El déficit cuantitativo de vivienda en la región Cusco, según el censo 2017, asciende a 40,731 unidades. Esta cifra era de 9,000 en 2007 y de 28,000 en 2017. Si se analizara el déficit cualitativo la cifra subiría sustancialmente.

La Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) presentó hoy el último informe económico de la construcción para la región Cusco que evidencia la necesidad de generar oferta inmobiliaria para cerrar la brecha en las zonas urbanas.

Cusco tiene una población urbana estimada al 2022 de 826,304 personas agrupados en 231,513 hogares, pero solo cuenta con 190,782 viviendas. Según Capeco, el déficit habitacional cuantitativo creció a un ritmo anual de 7.3 %.

En la provincia de Cusco, capital regional, se encuentra casi tres tercios (75 %) del déficit de vivienda: allí faltan 28,191 casas. Eso se explica porque en esta ciudad reside el 58.3 % de la población urbana de toda la región imperial.

Canchis, La Convención, Espinar, Urubamba, Quispicanchi, Calca y Anta son las otras ciudades donde la carencia de viviendas es importante. En Acomayo, Canas, Paucartambo y Chumbivilcas la deficiencia es bajísima.

Los créditos inmobiliarios

El Estado tiene una oferta de créditos para comprar viviendas. Hay dos opciones: Fondo Mivivienda y Techo Propio. Pero las colocaciones registradas en Cusco son mínimas.

Por ejemplo, el Fondo Mivivienda colocó solo el 0.3 % de la oferta nacional. O sea, aprobó 42 créditos de un total de 12,871 créditos dados a nivel nacional. Mientras que en el caso de Techo Propio la cifra llegó a 0.7 %: 336 bonos entregados en Cusco de un total de 46,087 a nivel nacional.

Capeco propone elevar la oferta desarrollando proyectos urbanos integrales en terrenos del Aeropuerto Internacional Alejandro Velasco Astete, el cuartel Agustín Gamarra y el penal de Quencoro. Hacerlo podría cubrir el 31% del déficit en la Ciudad Imperial.

Esto, según Guido Valdivia, director ejecutivo de Capeco, podría albergar en conjunto unas 8,900 viviendas, lo que permitiría cubrir 31.4 % del déficit habitacional de la ciudad.

Cifras importantes

El informe económico de la construcción de Capeco también revela que la producción del sector construcción se incrementó en 51 % en la región Cusco en 2021, casi 15 % más que a nivel nacional (35.5 %).

Además, las empresas constructoras cusqueñas esperan incrementar sus operaciones en 16.9 % cuando acabe este año, casi el doble de lo obtenido en 2021. Esa cifra contrasta con el pesimismo que tienen los empresarios de la construcción a nivel nacional, porque consideran que las operaciones bajarán en -1.9 %.

Valdivia dice que tres razones explican el menor ritmo de crecimiento en el sector construcción para los empresarios de Cusco: la incidencia de la edificación informal, la recurrencia de la ejecución de obras públicas por administración directa, y la preferencia por contratar a empresas de fuera de la región para obras públicas y privadas.

La informalidad

En los hogares que menos ganan el acceso a la vivienda se hace recurriendo a la construcción informal, debido sobre todo a la insuficiencia de la oferta de vivienda formal por falta de espacios libres en la ciudad. Sucede que, según un estudio de GRADE, el 99 % de la expansión ocurrida en Cusco -entre 2001 y 2018- correspondió a la invasión de tierras o lotización informal.

En concreto, según este estudio, el 59 % de expansión urbana en la Ciudad Imperial corresponde a lotizaciones informales, el 40 % con ocupaciones ilegales y solo 1 % comprende zonas urbanizadas formalmente.

Cusco registra entonces 27,874 viviendas informales, que están situadas principalmente en laderas. Este hecho ocasiona otro problema: expone a las familias a múltiples riesgos como deslizamientos e inundaciones. Desde la fortaleza de Sacsayhuaman se puede observar una ciudad caótica, con viviendas en laderas y cubriendo las montañas que rodean el ombligo del mundo.

Sucede también que, según Valdivia, “el mercado residencial formal en la región se dirige más a atender a las familias de altos ingresos, mientras que el acceso a la vivienda entre los hogares que menos ganan se hace recurriendo a la construcción informal”.

Riesgos para el sector

Capeco también consultó a los empresarios del sector construcción sobre los riesgos que afrontan. El desarrollo del mercado inmobiliario en la región Cusco se verá frenado por el incremento de 18.5 % de los precios de venta en el periodo de enero a diciembre 2022: cuatro veces más que lo registrado en 2021 (4.2 %)

Además, los precios de materiales de construcción se elevarían, aunque a un ritmo inferior, en 7.1 %. “Esta brecha entre el alza del precio de la vivienda y de los materiales podría deberse a una tendencia a la especulación (por la idea de que en el mediano plazo crecerá el mercado de alquiler o el de segunda vivienda) o a la escasez artificial de suelo debido al retraso de los planes urbanos”, señala el estudio.

Asimismo, para los empresarios consultados en la encuesta de Capeco, otro de los factores de riesgo que impactarán durante los próximos doce meses es la incertidumbre sobre la gestión del gobierno de Pedro Castillo.